Normenübersicht zur Flächenermittlung bei Wohnimmobilien

Für den Begriff der Wohnfläche existiert derzeit weder eine allgemeingültige Definition, noch ein
einheitliches Berechnungsschemata. Zwar kann die Wohnfläche für den öffentlich geförderten Wohnraum nach der Wohnflächenverordnung ermittelt werden, es fehlt jedoch eine verbindliche Regelung für die Berechnung der Wohnfläche im frei finanzierten Wohnungsbau. Die Folge sind erhebliche Unterschiede bei den Flächenermittlungen. Vor allem bei der Flächenermittlung von Balkonen, sowie bei Räumen mit einer geringen Raumhöhe ( =Raumhöhe geringer als 2m ), ergeben sich Unterschiede, bei den gängigen Flächenermittlungsnormen.

2.Maßgebliche Normen und Verordnungen für die Flächenberechnungen

· DIN 283 - Wohnungen, Teil 1, Teil 2.
· Zweite Berechnungsverordnung (II. BV).
· Wohnflächenverordnung (WoFlV).
· DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau,Teil 1, Teil 2
· Berechnung Brutto-Grundfläche nach den Wertermittlungsrichtlinen(WertR)

2.1 DIN 283 - Wohnungen, Teil 1, Teil 2

> Zweck und Anwendungsgebiet: Die DIN 283 dient der Berechnung von Wohnflächen

> Art der ermittelten Flächen:

- Wohn/ Schlafräume (auch Wohndielen und ausreichend beheizbare Wintergärten).
Abhängig von der Größe wird unterschieden in Wohn- und Schlafzimmer(mind. 10 m²)
und Wohn- und Schlafkammern (mind. 6 m² und weniger als 10 m²).
- Küchen, die in Wohnküchen (mind. 12 m²) und Kochküchen unterteilt werden.
- Nebenräume, z.B. Dielen, Schrankräume Abstellräume, Windfänge, Vorräume, Flure,
Treppen innerhalb der Wohnung einschließlich Treppenabsätze, Galerien, Aborte, Wasch-,
Dusch- und Baderäume, Spülküchen, Speisekammern, Besenkammern und dergleichen, Veranden,
nicht ausreichend beheizbare Wintergärten, Hauslauben (Loggien), Balkone und gedeckte Freisitze.

>Aktualität: Die DIN 283 wurde im Oktober 1983 zurückgezogen.

2.2 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

> Zweck und Anwendungsgebiet:

Die II. BV war bis zur Ablösung durch die WoFlV im Januar 2004, die gültige Verordnung für die
Wohnflächenermittlung bei öffentlich geförderten Wohngebäuden.

> Art der ermittelten Flächen:

» Zur Wohnfläche gehören folgende Grundflächen:
- Die Grundflächen der Räume, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
- Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume, wenn sie
ausschließlich zu der Wohnung gehören.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.

» Nicht zur Wohnfläche gehören die Grundflächen folgender Räume:
- Zubehörräume wie Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung,
Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume.
-Wirtschaftsräume wie Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern,
Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume.
- Räume, die nicht bezüglich ihrer Nutzung, den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen.
- Geschäftsräume.

> Aktualität: Seit 01. Januar 2004 ist die II. BV nicht mehr gültig.

2.3 Wohnflächenverordnung (WoFlV)

> Zweck und Anwendungsgebiet:

Die Wohnflächenverordnung ( WoFlV) dient der Wohnflächenermittlung für den
öffentlich geförderten Wohnungsbau.

> Art der ermittelten Flächen:

» Zur Wohnfläche gehören folgende Grundflächen:
- die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören.
- Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume,
wenn sie ausschließlich zu einer Wohnung gehören.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu einer Wohnung gehören

» Nicht zur Wohnfläche gehören die Grundflächen folgender Räume:
- Zubehörräume wie Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
- Garagen
- Räume, die nicht bezüglich ihrer Nutzung, den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen
- Geschäftsräume

>Aktualität: Die WoFlV wurde am 25. November 2003 verkündet, trat am 01. Januar 2004 in Kraft
und ersetzt die II. BV, die bis dahin Grundlage für Wohnflächenberechnungen öffentlich geförderter
Wohnungen war.

2.4 DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Teil 1, Teil 2

> Zweck und Anwendungsgebiet:

Die in der DIN 277 festgelegten Berechnungsweisen sind in erster Linie dazu gedacht, für Baukosten-
kalkulationen nach DIN 276 einheitliche und vor allem vergleichbare Grundlagen zu schaffen.

> Art der ermittelten Flächen

Nach der DIN 277 geht man von der Brutto- Grundfläche (BGF) aus, die über die Außenmaße
des Gebäudes bestimmt wird. Davon wird die Konstruktionsfläche abgezogen, die alle Wände, Stützen usw. beinhaltet.
Übrig bleibt die Netto-Grundfläche (NGF).Die Netto-Grundfläche unterteilt sich wiederum in Nutzfläche (NF),
Funktionsfläche (FF) und Verkehrsfläche (VF). Die Nutzfläche unterteilt sich nochmals in Hauptnutzfläche
und Nebennutzfläche.Mit der Wohnfläche etwa vergleichbar sind die Flächen von Hauptnutzfläche, Nebennutzfläche und Verkehrsfläche.

> Aktualität: Derzeit gültig ist die Fassung vom Juni 1987.

2.5. Wertermittlungsrichtlinen(WertR), Anlage 6 - Brutto-Grundfläche(BGF)

> Zweck und Anwendungsgebiet

Die in der Anlage 6, der Wertermittlungsrichtlinien, festgelegte Flächenermittlung, dient der Ermittlung der Herstellungskosten (=Normalherstellungskosten od.abgekürzt NHK 2000) eines Gebäudes. Die Ermittlung der Herstellungskosten, wird auf der Grundlage der DIN 277 abgeleitet; sie beziehen sich im Wesentlichen, auf die nach dieser Norm zu berechnenden Brutto-Grundfläche(BGF).

> Art der ermittelten Flächen:

Wie bei der DIN 277, jedoch weden nicht überdeckte Flächen, wie z.B. der nicht überdeckte Flächenanteil bei Balkonen, Terassen, etc., nicht zur Bruttogrundfläche hinzugerechnet.

> Aktualität: Derzeit gültig ist die Fassung vom Dezember 2002.

Weitere Info`s unter: www.immoberater-online.de