Fairvesta: wie funktioniert eigentlich der Immobilien-Handel ?

Was verbirgt sich hinter dem „Immobilienhandel“ ?

Deutsche Immobilien sind wieder im Blickfeld breiter Anlegerschichten wie auch der Analysten. Wie schon oft in der Vergangenheit tendiert der überwiegende Teil privater Anleger erst mit einiger Verzögerung dem Beispiel ausländischer Großinvestoren hinterher zu trotten, die den deutschen Markt bereits seit einigen Jahren für sich entdeckt haben. Ein bis vor kurzem recht abgeschottetes Spezialgebiet des Immobilienmarktes haben große institutionelle Anleger wie Banken und Versicherungen oder aber den großen privaten Vermögen und Family Offices jahrelang untereinander aufgeteilt:

Den Immobilienhandel.

Der Grund für dieses diskrete Agieren des großen Geldes im Verborgenen: Es werden zum effektiven Immobilienhandel sehr hohe Summen rasch abrufbarer Mittel gebraucht um ganz kurzfristig Immobilien aus Sondersituationen erwerben zu können. Und diese auch sofort – ohne wenn und aber – an den Verkäufer bezahlen zu können.

Die wenige Unternehmen, die breiteren Anlegerschichten einen Zugang in dieses lukrative Universum eröffnet haben, wie z.B. die Tübinger Fairvesta Unternehmensgruppe, bilden daher eine selbständige, potentiell hoch lukrative Anlageklasse für private Anleger. Getreu dem Motto „gemeinsam sind wir stark“ bündelt sich hier eine große Zahl von einzelner Investoren. Diese Gesamtheit der Anleger erreichet innerhalb eines Immobilien-Handelsfonds eine kritische Masse und somit gemeinsam ein größeres ökonomisches Potenzial als jeder der Anleger für sich allein es je könnte.

Wie funktioniert der Handel mit Immobilien konkret?

Das wirtschaftliche Herz eines spezialisierten Immobilien-Handelsfonds wie der Tübinger Fairvesta ist der günstige Einkauf von Gewerbe- wie auch von Wohnimmobilien aus Sondersituationen, die vielfach weit unter dem üblichen Verkehrswert angekauft werden. Somit wird der ehemals beträchtliche Buchwert auf den denkbar niedrigsten Verkehrswert abgeschmolzen und es ergeben sich so für Anleger ungewöhnlich attraktive Perspektiven bei eingeschränkten, kalkulierbaren Risiken. Das spiegelt sich auch im Motto „im Einkauf liegt der Gewinn“ der Fairvesta - Unternehmensgruppe wider. Doch auch im Verkauf hat die fairvesta Unternehmensgruppe ausgeprägt gute Marktzugänge, wie gerade jüngste Beispiele zeigen. So konnte die Tübinger Unternehmensgruppe innerhalb von 14 Monaten sechs Mehrfamilienhäuser in Schwerin, der Landeshauptstadt von Mecklenburg-Vorpommern, durchhandeln und hierbei einen hohen Verkaufsgewinn erzielen. Diese Transaktion konnte insgesamt eine Gesamtrendite von knapp 60 Prozent einspielen, was aufgrund der kurzen Laufzeit einer jährlichen Rendite von 48 Prozent entspricht.

Als weitere Erläuterung, wie profitabler Immobilienhandel in der Wirklichkeit funktioniert, hat die Tübinger Fairvesta - Unternehmensgruppe in einer der vier Metropolregionen Nordrhein-Westfalens ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus erworben und wiederverkauft. Die Immobilie wurde zu Gesamtkosten von ca. 634.000,-- € erworben und war lediglich 33 Monate im Bestandsvermögen der erwerbenden Gesellschaft. Das Objekt konnte innerhalb dieser kurzen Frist zum Preis von 750.000,-- € abgestoßen werden. Einstweilen wurde ein jährlicher Mietertrag von ca. 73.000,-- € (ex umlagefähige Nebenkosten und sonstige Kosten – wie die Verwaltung) – erzielt. Es ergibt sich daraus ein solider Gesamtnettomietertrag von ca. 185.000,-- €. Zu diesem Nettomietertrag wurde ein Mehrerlös aus dem Verkauf von ca. 115.000,-- € erzielt, was einem Gesamtgewinn von ca. 300.000,-- € entspricht. Bei der gemischt zu Gewerblichen und zu Wohnzwecken genutzten Immobilie handelt es sich um eine Immobile der fairvesta erste Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbh. Diese Beteiligungsgesellschaft mit einem Gesamtvolumen von zehn Millionen € wurde zwischen 2002 und 2004 durch die Tübinger Fairvesta Unternehmensgruppe am Markt angeboten. Die rechnerische Nettorendite, die sich aus dem Verkauf der vorgenannten Immobilie ergibt, entspricht satten ca. 15 Prozent pro Jahr.

Wie solide sind die im Immobilenhandel berichteten Ergebnisse?

Externe Gutachter konnten die Ergebnisse prüfen und kommen zu sehr ähnlichen Ergebnissen: Der Rating-Bericht der Münchner R&S Rating Services AG, eines der deutschen Marktführer für das Rating mittelständischer Unternehmen, besagtv zur Fairvesta und ihren spezialisierten Immobilien-Handelsfonds folgendes: „Besonders eindrucksvoll ist die in den Geschäftsberichten ausgewiesene Performance, die z. B. fairvesta zweite Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG bei durchschnittlich 51 % ohne und 62 % mit Berücksichtigung von Verlustzuweisungen bzw. bei fairvesta dritte Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG 46 und 62 % beträgt. Diese Informationen werden auch den Anlegern gegenüber sehr offen kommuniziert“.

Aber trotz allem ist der Handel mit Immobilien nur ein bescheidenes Segment des vollständigen deutschen Immobilienmarktes mit einem geschätzten Volumen von nur ca. sechs Mrd. € pro Jahr. Daher sind die Renditejäger der Immobilien-Handelsfonds, wie die Fairvesta-Unternehmensgruppe, mit einem erfassbaren Anlagevolumen von im Ganzen ca. 100 Mio. Euro in diesem Gesamtmarkt ein kleiner, beweglicher Player für den sich eine Vielzahl von Möglichkeiten anbieten, wie einem Hecht im Karpfenteich.

Der Immobilienhandel erhält einen stetigen Zustrom von Objekten aus Sondersituationen wie z.B. aus Insolvenzmassen, aus Liquiditätsengpässen von Großinvestoren oder durch Privatisierungen von Immobilien der öffentlichen oder auch der kommunalen Hand. Geeignete Immobilien für Trüffelhunde der Immobilienbranche wie der Tübinger Fairvesta scheint es daher zuhauf zu geben. Letzter Joker“ titelte das Nachrichtenmagazin „Der Spiegel“ Mitte Mai 2007 und beschrieb, dass die klammen Haushalte von Bund, Ländern und Kommunen vielen Kämmerern kaum etwas anderes übrig lassen, als das Gespräch selbst mit solchen früher verteufelten US-Investoren zu suchen, die selbst der SPD-Chef Franz Müntefering nur wenige Wochen zuvor mit seinem „Heuschrecken-Vergleich“ vor den Kopf gestoßen hatte. Die solcherart von verschreckten Bürokraten hastig auf den Markt geworfenen Immobilien sind potenziell preiswert zu erwerben von demjenigen, der über hohe und schnell abrufbare liquide Mittel verfügt.

„fairvesta kauft Immobilien aus Bankverwertungen, Zwangsversteigerungen oder Erbauseinandersetzungen. Die Ergebnisse der Bewirtschaftung und die ersten Verkäufe zeigen, dass das Konzept der fairvesta für die Anleger aufgeht und die prospektierte Performance erreicht und sogar übertroffen wird“, äußert sich dazu Herr Hans Loges, der Vorstand der Münchner R&S Rating Services AG.

Autor:
Albert Albrecht
kontakt(ät)rothenberg-hh.de