Ein Bauprojekt wird vorgestellt - ein Bauablauf

Das Modell wird an einem Bauvorhaben von 27 „Senioren gerechten Wohnungen“ in Ruhrgebiet angewendet. Das neue Gebäude wird auf die Grundstücksgrenze direkt neben das vorhandene Nachbargebäude gebaut. Es entsteht zwischen den beiden Gebäuden eine 5 cm dicke Fuge mit einer weichen Dämmplatte. Das Bauwerk wird in massiver Bauweise hergestellt. Gegründet ist das Gebäude mit einer 35cm dicken Bodenplatte. Die tragenden Wände sind aus KS-Mauerwerk. Die Innenwände werden ferner in Kalksandstein-Mauerwerk errichtet. Die Fassade wird aus Klinker und aus Zinkblech hergestellt. Das Dach ist eine 15° geneigte Konstruktion aus Holz mit einer Pfannendeckung. Die Fenster und Außentüren sind aus Aluminium. Der Innenausbau besteht aus klassischen Aufbauten43:
Fußbodenaufbau: Betondecke, Estrich, Oberboden (Fliesen, PVC, Betonwerkstein)
Wandaufbau: Mauerwerk, Putz, Tapete gestrichen
Deckenaufbau: Tapete gestrichen

Das Bauwerk
Das Bauwerk wird in zwei unabhängige Bauteile (Haus 1, Haus 2) gegliedert. Diese beiden definierten Anlagen werden im Ablauf als auch in der späteren Ausführung unabhängig voneinander geplant. Haus 1 besteht wie in der folgenden Struktur dargestellt aus:

Kriechkeller, Erdgeschoß, 1. Obergeschoß, 2. Obergeschoß, Dachgeschoß und Spitzboden. Die Struktur von Haus 2 gliedert sich wie folgt: Kellergeschoß, Erdgeschoß, 1.Obergeschoß, 2. Obergeschoß, Dachgeschoß. Diese Gliederung ist sinnvoll, da diese beiden Gebäude rein technisch unabhängig voneinander erstellt werden können. Die beiden Unteranlagen ( Haus 1 / Haus 2) sind durch eine Gebäudetrennfuge getrennt. Die Geschosse sind von der Aufteilung alle identisch. Auch im Block A – Haus 2 sind wiederum alle Geschosse gleich aufgebaut.

Die vertikale Bauwerksstruktur im Haus 1 ist wie folgt:
Kriechkeller, Erdgeschoß 1, 1. Obergeschoß, 2. Obergeschoß Spitzboden und Dachgeschoß untergegliedert.

Haus 2 ist wie folgt gegliedert:
Kellergeschoß, Erdgeschoß 2, 1. Obergeschoß, 2. Obergeschoß und Dachgeschoß.

Die Beteiligten
Bei den Projektbeteiligten werden folgende Parteien berücksichtigt: Versicherer, Nachbarn, Baubehörde, Auftraggeber, PL Bauherr,Fachmann Bodengutachter, Fachmann Finanzen, Betreiber, Benutzer, Projektleiter Tragwerk (Statik) Planer(Hr. E.), Sanitär Planer (S) (Hr. L.), Elektro Planer (E) (Hr. G.), Bauleitung (Hr. E.), Fachbauleiter (Bö, Ba., G), Außenanlagen Planer (Bo) und ausführende Firmen (an dieser Stelle nicht explizit aufgeführt).

Die Umgebung
An dieser Stelle ist ein Problem explizit zu erwähnen. Bei den zuvor beauftragten Bodenuntersuchungen wurde festgestellt, dass der Boden zum Teil hochgradig verunreinigt ist und nicht zur Verfüllung der Arbeitsräume benutzt werden darf (erzwungene rechtliche und physische Rahmenbedingungen). Außerdem muss große Rücksicht bei den Bauarbeiten auf den angrenzenden Nachbarn genommen werden (unabänderlich organisatorische Abläufe), da die neue Bebauung direkt an das vorhandene Haus gebaut wird. Bei diesem Vorhaben sind die unabänderlichen und organisatorischen Abläufe den gesetzlichen Rahmenbedingungen gleichzusetzen. Es müssen Gespräche mit Baubehörden bezüglich der Genehmigungen, der Außenanlagenbepflanzung und der Parkplatzsituation geführt werden. Vorgänge und Abhängigkeiten ergeben sich durch die Anlagenstruktur und der baulichen Ausstattung vom Gebäude. An dieser Stelle wird als nicht typisch von Bauabläufen erwähnt, dass vom Bauherrn großes Interesse darauf gelegt wird, dass die Fenster, erst nachdem die Klinkerfassade fertig gestellt ist, vor Ort gemessen und nach diesen Maßen produziert werden. Dies verzögert den Bauablauf um ca. 14 Tage, gibt aber eine Sicherheit bezüglich der Maße. Des Weiteren sind personelle Ressourcen nur so verfügbar, dass hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der Bauablauf positiv und sinnvoll ist. Die Logistik der Baustelle wird durch die Verkehrsberuhigte Seitenstrasse und durch die sehr befahrene Edmund Weber Strasse negativ beeinflusst.

„Allgemeine Beziehungen“ bei dem Bauprojekt
Das Projektmodell untergliedert sich in 4 Teilsysteme:
1. Bauwerk = Haus 1 und Haus 2
2. Beteiligten Personen
3. Umgebung / Umfeld
3. Ablauf

Diese Teilbereiche stehen in Beziehung zueinander bzw. beeinflussen sich gegenseitig. Es bestehen folgende Beziehungen:

Bauliche Anlage – Projektablauf: Durch die Gliederung in verschiedene Häuser (Haus 1 und Haus 2) wird ein Projektablauf auf dieser Baustruktur entwickelt. Es müssen verschiedene Projektzustände erreicht bzw. durchlaufen werden.
Bauliche Anlage – Beteiligte: Die bauliche Anlage und die Ausstattung gibt entsprechende Abläufe und Tätigkeiten vor. Es werden entsprechende Beteiligte herangezogen werden.
Bauliche Anlage – Umgebung: Die Umgebungseinflüsse beeinflussen eine bauliche Anlage zum Teil. Bei diesem Projekt ist der verunreinigte Boden das größte Problem.
Projektablauf – Umgebung: Gewisse Umgebungseinflüsse, hier die Entsorgung des verunreinigten Bodens, beeinflusst den Projektablauf.
Beteiligte – Umgebung: Umgebungseinflüsse, die auf die Struktur der Beteiligten einwirken
Projektablauf – Beteiligte: Die Beteiligten werden durch entsprechende Vorgänge und Zustände bestimmt.

Ablauf "Bauherr"
Der Bauherr muss folgende Dinge zur Entscheidung bringen bzw. seine Zustimmung geben. An dieser Stelle muss folgendes geklärt werden: Die folgende Aufzählung hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es soll nur ein Überblick über die Vielfältigkeit gegeben werden.
Rohbau Materialien (Fenster, Türen, Fassade, Dachziegel, etc.), die Ausstattung der Wohnungen (Bodenbeläge, Wandbeläge, Sanitärobjekte, Innentürenqualität, allgemeine Farbgestaltung und Materialienauswahl, Außenanlagen Gestaltung, Loggiageländer usw.)
Diese Dinge müssen von dem Projektleiter Bauherr zusammengebracht und bei einem Bemusterungstermin dem Bauherrn vorgestellt werden. Wichtig dabei ist, dass der Bauherr Zeit benötigt, um die Entscheidungen zu treffen. Die ersten Muster wurden bei diesem Projekt Anfang Oktober 2005 dem Bauherrn vorgelegt und einen Entscheidungszeitraum bis November 2005 gegeben.

Folgende Dinge müssen geklärt werden:

Anforderungen Fachstellen Finanzen: Baukosten, Mietentwicklung,
Nebenkostenstruktur, Honorare Planer,
Abschreibungsmodelle, Zinsentwicklung,
Finanzierungsmodelle mit diversen
Laufzeiten.
Anforderungen Boden: Bodenuntersuchung, Bodenentsorgung,
Kostendefinition, Erläuterungsbericht
zu den Untersuchungen
Anforderungen DRK: Bauliche Vorgaben (Türbreiten,
Ausstattung Bäder, Grundlage
Heimverordnung Deutschland, Loggia
oder Balkon und Abstellraum an jeder
Wohnung), Außenanlagen mit Grünfläche,
Kommunikationsflächen im Haus,
Farbgebung, Brandschutzsysteme,
Aufzug, Sicherheitsaustattung
Anforderungen Statik: Lastabtrag, Architektur ausgerichtet
nach Statik, Bergbausenkungsgebiet
Anforderungen Architekt: Architektonisch anspruchsvolles
Gebäude, Vorgabe des Bauherrn (2-
Schaliges Außenhülle),
Baugenehmigungsvorgaben,
Ausführungszeichnungen Rohbau und
Innenausbau
Anforderungen Tiefbau/Straßen: Pflasterflächen definieren,
Kanalisation berechnen,
Abwasserleitungen, Tiefbauamt Vorgaben
(Rückstaukanal)
Anforderungen Außenanlagen: Bepflanzungsplan nach Vorgaben DRK

Diese gesamten Informationen und Anforderungen werden in einem Anforderungskatalog zusammengetragen und als Entscheidungsvorlage dem Bauherrn vorgelegt. Außerdem werden Projektablauf und Kostenstruktur in einem Projektbericht zusammengefasst. Nach Prüfung und Genehmigung durch den Bauherrn werden die Auftragsvergaben vorbereitet. Auf der folgenden Seite ist exemplarisch eine Checkliste für die ersten Entscheidungen die der Bauherr am Anfang eines Bauprojektes fällen muss dargestellt. Die Checkliste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit sondern soll vielmehr zeigen, wie man mit den standardisierten Abläufen in der baulichen Praxis arbeiten kann.

Checkliste: Entscheidungsvorbereitung BAUHERR
Bauvorhaben: _____________________________
Termin zur Vorlage Bauherr: _____________________________

Thema Wer vorzulegen bis erledigt

1. Kostenzusammenstellung
a. Baukosten
b. Baunebenkosten
c. Honorare incl. Nebenkosten
d. Sonstige Gebühren
2. Finanzierungsarten
3. Grobablaufplanung
4. Entwurf Architekt
5. Entwurf Außenanlage / Strassen
6. Entwurf Tiefbau / Entwässerung
7. Statische Anforderungen
8. Fachstellen Kontamination
9. Fachstellen Bodengutachter
10. Fachstellen Wärme
11. Fachstelle Schallschutz
12. Fachstelle Bergschäden
13. Fachstelle Elektronik
14. Fachstelle Sanitär
15. Fachstelle Heizung
16. Fachstelle Lüftung / Klima
17. Fachstelle Solar
18. ………………………
19. ………………………
20. ………………………
21. Betreiber Anforderungen
22. Nutzer Anforderungen
23. Anforderungen Nachbarn

Die wesentlichen Entscheidungen werden gemeinsam mit den Fachstellen des Bauherrn, den Benutzern und den Betreibern des Bauwerks getroffen. Die Gesamtprojektleitung führt das gesamte Projekt in Form von Qualität, Kosten und Terminplanung von der Projektierung, über die Ausführung, die Betriebsplanung bis hin zur Inbetriebsetzung. Bei diesem Projekt sind Projektleiter Bauherr (PL-Bauherr) und Gesamtprojektleiter eine Person. Bei einer Größe dieses Bauvolumens (ca. 3,0 Mio. €) ist diese Konstellation nicht untypisch um Kosten zu senken und Entscheidungen schneller herbeiführen zu können.

Autor: Frank Holtmann, Dortmund