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Hotels, Musicaltheater,
Multiplexkinos und Freizeitparks können unter einem Dachbegriff,
den "Sonder- und Spezialimmobilien" zusammengefasst werden. Diesen
Immobilien ist gemein, dass sie für einen ganz speziellen Verwendungszwecks
oder aber Nutzer hin geplant und erbaut wurden. Wohl auch gemeinsam
haben diese Immobilien, dass durch ihre eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
das ökonomische Risiko deutlich höher ist als bei einem Einfamilien-Massivhaus.
Dieses Risiko macht es besonders wichtig sich den Lebenszyklus des
Objektes genau anzuschauen. Bei der Betrachtung von Produktlebenszyklen
lässt sich zwischen Einführungs-, Wachstums-, Reife-, Sättigungs-
und der Degenerationsphase, in der die wirtschaftlich sinnvolle
Nutzung endet, unterscheiden.
Vielerorts entstehen "Totgeburten" durch ungenügende Überprüfung
der Nachfrage für solche Sonder- und Spezialimmobilien. Bedingt
durch die Kurzlebigkeit vieler Trends ist es auch nicht ganz trivial
entsprechende Vorhersagen zu treffen. Oft passiert es dadurch das
solche Objekttypen von der Einführung in die Degenerationsphase
übergehen.
Gewerberaummakler, Investoren und Betreiber sollten deshalb mit
kürzeren Lebenszyklen rechnen als bei einem "normalen" Massivhaus,
hier geht man in der Regel von 80 Jahren aus. Die zur Anpassungen
an die jeweiligen Trends nötigen Umbauarbeiten müssen also schon
bei der Planung mit einkalkuliert werden.
Der Weg von der Planung bis zur Fertigstellung einer solchen Spezialimmobilie
wird dadurch länger, komplizierter und risikoreicher. Noch während
der Bauphase kann sich das Käufer- oder Nachfrageverhalten drastisch
ändern und dann sind wesentliche Änderungen des Projektes unumgänglich
um das schon investierte Kapital wieder zurück zu erwirtschaften.
Bedingt durch viele andere Angebote der Freizeitgestaltung haben
die Freizeitimmobilien eine besonders starke Konkurrenz. Freizeitbeschäftigungen
wie Inline-Skaten, Trecking oder auch Kick-Board fahren brauchen
keine speziellen Orte und sind damit oft, wenn auch nicht gleich
ersichtlich, direkte Konkurrenz für Objekte wie Vergnügungsbäder,
Kinos oder Musicaltheater.
Thomas Kroll
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